Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG – das bedeutet es für Eigentümer
Was bedeutet die Zertifizierung nach § 26a WEG für Wohnungseigentümer? In diesem Beitrag erklären wir einfach und verständlich, welche rechtlichen Voraussetzungen gelten und welche Vorteile sich daraus ergeben
Was bedeutet „zertifiziert nach § 26a WEG“?
Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) beinhaltet viele Änderungen zur alten Fassung: zur Beschlussfassung, zu baulichen Veränderungen, zur Eigentümerversammlung, darunter auch zur Verwaltung. Der Beruf des Hausverwalters war bis dahin nicht geregelt. Das heißt, es gab keine fachlichen Voraussetzungen zur Ausübung dieses Berufs, sodass fast jeder Wohnungseigentümergemeinschaften verwalten durfte.
Was hat sich geändert?
Der Gesetzgeber hat die Problematik erkannt und wollte sicherstellen, dass der Verwalter auch über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Deshalb schreibt er in der neuen Fassung des Wohnungseigentumsgesetzes vor, dass für eine ordnungsmäßige Verwaltung, der Verwalter nach den in § 26a dieses Gesetzes stehenden Bedingungen zertifiziert sein soll.
Was regelt § 26a WEG??
Und was steht in §26a WEG? Hier spricht das Gesetz für sich: Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt, §26a Abs. 1 WEG.
Warum ist das wichtig für Wohnungseigentümer?
Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach außen fast unbeschränkt: gegenüber den Behörden, der Bank, der Handwerker usw. Sie wollen die Sicherheit haben, dass diese Person diese Pflichten verantwortungsvoll erfüllen kann. Daher dürfen Sie die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Dies bedeutet, Sie können, auch wenn Sie in der Minderheit sind, darauf bestehen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird*. Mit der Bestellung eines zertifizierten Verwalters können Sie sicherer sein, dass Sie diese Verantwortung in kompetente Hände geben.
* Werden folgende 3 Bedingungen erfüllt, so kann auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verzichtet werden: Es gibt in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
Letzte Aktualisierung: 15.01.2026
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Ab dem 1. Januar 2027 müssen in allen Wohngebäuden die Erfassungsgeräte zur Verbrauchsablesung fernablesbar sein. Diese gesetzliche Pflicht betrifft sowohl Wohnungseigentümergemeinschaften als auch vermietete Mietobjekte und wirft bei Eigentümern und Verwaltern zahlreiche Fragen auf: Welche Geräte sind betroffen? Was bedeutet „fernablesbar“ konkret? Gibt es Übergangsfristen? Und wie sollte die Umrüstung praktisch umgesetzt werden? In diesem Beitrag erläutern wir die wesentlichen Punkte sowie die organisatorischen Schritte, die frühzeitig eingeplant werden sollten. Gesetzlicher Hintergrund – § 5 HKVO Nach § 5 Abs. 2 HKVO müssen neu installierte Ausstattungen zur Verbrauchserfassung bereits fernablesbar sein. Für bestehende Geräte sieht die Verordnung eine Übergangsfrist vor: Spätestens zum 31. Dezember 2026 müssen auch bereits installierte Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler so ausgestattet sein, dass sie fernablesbar sind. Die Verpflichtung gilt objektbezogen und unabhängig davon, ob es sich um eine vermietete Immobilie oder eine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. Was bedeutet „fernablesbar“ im Sinne der HKVO? Fernablesbar bedeutet, dass Verbrauchsdaten ohne Betreten der Wohnung ausgelesen werden können. In der Praxis erfolgt dies in der Regel über funkbasierte Systeme. Darüber hinaus stellt § 5 HKVO klar, dass neu installierte Geräte interoperabel sein und – soweit technisch möglich – an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können sollen. Ein Smart-Meter-Gateway ist eine sichere Kommunikationseinheit, die Verbrauchsdaten verschlüsselt überträgt und eine standardisierte Integration in digitale Energiemanagementsysteme ermöglicht. Ziel dieser gesetzlichen Vorgabe ist der Aufbau einer einheitlichen, sicheren und zukunftsfähigen Infrastruktur für Verbrauchsdaten. Zusätzlich verpflichtet die HKVO bei fernablesbaren Geräten zur regelmäßigen Bereitstellung von Verbrauchsinformationen an Nutzer, sofern eine entsprechende technische Ausstattung vorhanden ist (§ 6a HKVO). Welche Geräte sind betroffen? Die Pflicht zur Fernablesbarkeit betrifft insbesondere: Heizkostenverteiler Wärmezähler Warmwasserzähler Maßgeblich ist, ob das jeweilige Gerät zur Erfassung von Heiz- oder Warmwasserkosten im Sinne der Heizkostenverordnung eingesetzt wird. Praktische Auswirkungen für Eigentümer und Verwalter Für Eigentümergemeinschaften und Vermieter ergeben sich mehrere organisatorische Schritte: 1. Bestandsprüfung Zunächst sollte geprüft werden, welche Geräte aktuell installiert sind und ob diese bereits fernablesbar sind. Ist dies nicht der Fall, müssen die bestehenden Geräte in der Regel durch neue, fernablesbare Ausstattungen ersetzt werden. 2. Wirtschaftliche Bewertung Es ist zu entscheiden, ob die Geräte gekauft oder gemietet werden sollen. a) In Wohnungseigentümergemeinschaften bietet die Anmietung fernablesbarer Messgeräte häufig organisatorische Vorteile. Die Anfangsinvestition ist geringer, und Wartung, Geräteaustausch sowie technische Störungen sind in der Regel Bestandteil des Servicevertrags. Für die Verwaltung bedeutet dies planbare Abläufe und eine klare Zuständigkeit bei technischen Fragen. Ein einmaliger Kauf der Geräte kann auf lange Sicht kostengünstiger erscheinen. Dabei trägt die Gemeinschaft jedoch das volle Risiko für Wartung, Defekte und zukünftige Ersatzbeschaffungen selbst. Auch organisatorisch entsteht ein höherer Abstimmungsbedarf, etwa bei Reparaturen oder technischen Anpassungen. Die Entscheidung sollte daher nicht ausschließlich unter dem Aspekt der Anschaffungskosten getroffen werden, sondern unter Berücksichtigung von Planbarkeit, Verwaltungsaufwand und langfristiger Betriebssicherheit. b) Für Vermieter ist zusätzlich zu berücksichtigen, dass laufende Mietkosten für fernablesbare Messgeräte im Rahmen der Betriebskostenabrechnung grundsätzlich umlagefähig sein können, sofern sie als laufende Kosten der Verbrauchserfassung anfallen. Dadurch werden die Investitionskosten nicht einmalig getragen, sondern über die Betriebskosten auf die Nutzer verteilt. Demgegenüber sind einmalige Anschaffungskosten für gekaufte Geräte in der Regel nicht umlagefähig. Diese verbleiben vollständig beim Eigentümer und können nicht über die laufende Betriebskostenabrechnung weitergegeben werden. Zwar kann ein Kauf langfristig wirtschaftlich erscheinen, die anfängliche Kapitalbindung sowie spätere Ersatzbeschaffungen und Wartungskosten liegen jedoch allein beim Vermieter. Bei der Entscheidung zwischen Kauf und Miete sind daher neben den reinen Gerätekosten auch Liquiditätsaspekte, Umlagefähigkeit, Verwaltungsaufwand und langfristige Planungssicherheit zu berücksichtigen. 3. Zeitliche Planung Die Übergangsfrist bis zum 31.12.2026 sollte für eine strukturierte Umsetzung genutzt werden. Kurzfristige Maßnahmen kurz vor Fristablauf können zu Engpässen bei Lieferanten und Dienstleistern führen. Bereits heute betragen die Vorlaufzeiten häufig mindestens drei Monate, in vielen Fällen eher sechs Monate. Auswirkungen auf die Heizkostenabrechnung Fernablesbare Geräte ermöglichen eine zeitnahe und präzisere Datenerhebung. Dies wirkt sich unmittelbar auf die Erstellung der Heizkostenabrechnung aus. Ein wesentlicher praktischer Vorteil besteht darin, dass für die Ablesung kein Zutritt zur Wohnung mehr erforderlich ist. Mieter oder Eigentümer müssen bei Ableseterminen nicht anwesend sein, was den organisatorischen Aufwand deutlich reduziert. Zudem sind unter bestimmten Voraussetzungen monatliche Verbrauchsinformationen bereitzustellen, sofern fernablesbare Systeme installiert sind (§ 6a HKVO). Die Umstellung ist daher nicht nur eine technische Anpassung, sondern auch eine organisatorische Weiterentwicklung des Abrechnungsprozesses. Fazit Die Verpflichtung zur Fernablesbarkeit nach § 5 HKVO ist keine zukünftige Option , sondern eine konkret terminierte gesetzliche Vorgabe. Spätestens ab dem 1. Januar 2027 dürfen Heiz- und Warmwasserkosten nur noch über fernablesbare Erfassungsgeräte ermittelt werden. Eigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften sollten die verbleibende Übergangsfrist nutzen, um eine technisch und wirtschaftlich sinnvolle Lösung umzusetzen. Eine frühzeitige Planung schafft Rechtssicherheit und sorgt für einen reibungslosen Übergang in eine moderne, effiziente Abrechnungsstruktur.
Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umfasst deutlich mehr als die Erstellung der Jahresabrechnung. Sie ist rechtlich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt und bildet das organisatorische und wirtschaftliche Fundament einer funktionierenden Eigentümergemeinschaft. Eine ordnungsgemäße Verwaltung dient nicht nur der laufenden Organisation, sondern auch dem langfristigen Werterhalt des gemeinschaftlichen Eigentums. Gesetzliche Grundlagen der WEG-Verwaltung Das Wohnungseigentumsgesetz regelt, dass Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung ihres gemeinschaftlichen Eigentums haben. Dieser Anspruch umfasst sowohl organisatorische als auch wirtschaftliche Maßnahmen, die erforderlich sind, um die Gemeinschaft funktionsfähig zu halten. Zu den wesentlichen Aufgaben zählen insbesondere die Aufstellung eines Wirtschaftsplans sowie die Erstellung der Jahresabrechnung (§ 28 WEG). Darüber hinaus gehört die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu den Kernpflichten einer WEG. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes können Eigentümer zudem unter bestimmten Voraussetzungen die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen (§ 26a WEG). Ein zertifizierter Verwalter weist durch eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer nach, dass er über die erforderlichen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Weitere Informationen hierzu finden Sie in unserem Beitrag zur zertifizierten WEG-Verwaltung. Organisation der Eigentümerversammlung Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Beschlussorgan der WEG. Der Verwalter ist für die ordnungsgemäße Einberufung und Durchführung verantwortlich (§ 24 WEG). Zu seinen Aufgaben gehören insbesondere: fristgerechte Einladung Erstellung der Tagesordnung ordnungsgemäße Durchführung der Versammlung Protokollierung der Beschlüsse Beschlüsse müssen ordnungsgemäß zustande kommen, um Anfechtungen zu vermeiden. Formale Fehler können zur Ungültigkeit führen und erhebliche rechtliche sowie wirtschaftliche Folgen nach sich ziehen. Die Fassung rechtssicherer Beschlüsse ist daher ein zentraler Bestandteil der Verwaltertätigkeit. Wirtschaftliche Verwaltung und Rechnungsführung Neben der Beschlussorganisation trägt der Verwalter die Verantwortung für die laufende wirtschaftliche Betreuung der Gemeinschaft. Hierzu gehören: Verwaltung der Gemeinschaftskonten Prüfung und Begleichung von Rechnungen Überwachung von Zahlungseingängen Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 WEG Die Jahresabrechnung ist eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung der Gemeinschaft für das abgelaufene Wirtschaftsjahr. Sie stellt die tatsächlich angefallenen Kosten den im Wirtschaftsplan vorgesehenen Ansätzen gegenüber und bildet damit die Grundlage für die Ermittlung der sogenannten Abrechnungsspitze, also etwaiger Nachzahlungen oder Guthaben der einzelnen Wohnungseigentümer. Sie muss rechnerisch zutreffend und für die Eigentümer nachvollziehbar aufgebaut sein, damit die wirtschaftliche Situation der Gemeinschaft transparent dargestellt wird. Erhaltungsmaßnahmen und Instandhaltung Die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört zu den Kernaufgaben der WEG-Verwaltung (§ 19 Abs. 2 WEG). Der Verwalter übernimmt dabei unter anderem: Einholung von Angeboten Koordination von Handwerkern Überwachung der Durchführung Abrechnung der Maßnahmen Eine vorausschauende Planung und strukturierte Umsetzung tragen dazu bei, größere Schäden und unnötige Kosten zu vermeiden. Vertretung der Gemeinschaft Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich (§ 9b WEG). Er handelt im Namen der Gemeinschaft, etwa beim Abschluss von Wartungs- oder Dienstleistungsverträgen, bei der Beauftragung von Handwerksunternehmen oder bei der Durchsetzung offener Hausgeldforderungen. Diese gesetzliche Vertretungsbefugnis bedeutet, dass Erklärungen und Handlungen des Verwalters unmittelbare Wirkung für die Gemeinschaft entfalten. Entscheidungen im laufenden Verwaltungsalltag betreffen somit nicht nur organisatorische Abläufe, sondern können auch wirtschaftliche und rechtliche Auswirkungen haben. Gleichzeitig ist der Verwalter an die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden. Maßnahmen von größerer wirtschaftlicher Bedeutung bedürfen einer entsprechenden Beschlussgrundlage. Die Tätigkeit erfordert daher neben organisatorischem Geschick auch ein sicheres Verständnis der Zuständigkeiten und Verantwortlichkeiten innerhalb der Gemeinschaft. Fazit Die WEG-Verwaltung ist ein komplexer Aufgabenbereich mit klar definierten gesetzlichen Grundlagen. Sie umfasst organisatorische, wirtschaftliche und rechtliche Aspekte, die eng miteinander verzahnt sind. Eine strukturierte, transparente und rechtssichere Verwaltung dient nicht nur der Einhaltung gesetzlicher Vorgaben, sondern trägt maßgeblich zur Stabilität und zum Werterhalt einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei.